Gayrimenkul Değer Tespit Davaları Bilirkişi Raporu Örnekleri

Dosya No                 : ……………

Davacı ve Vekili      : …………… Av. …………… ve ……………

Davalı ve Vekili       : Maliye Hazinesi vekili Av. …………… 

Dava Konusu          : Tazminat  

Dava Tarihi              : ……………

Görevlendirme kapsamı:
Yukarıda dosya numarası ve tarafları yazılı davada Yüce Mahkeme tarafından; bilirkişi heyeti olarak davaya konu ihale bedelinin icraya yatırılan tarih ile davacı asile iade edilen tarih arasındaki dönem için nemalandırma miktarının tespiti ile ihale ile satın alınan taşınmazın ihale tarihi ile paranın iade edildiği tarihler dikkate alınarak bedellerinin tespitinin yapılmasına karar verilmiştir.

Dosyanın İncelenmesi:
Davacının cebri ihale ile satın aldığı, ancak icra dosyasındaki borçlu ……………  ile davaya konu olan ……………. İli, ……………. İlçesi tapu sicilinin ……………. Mahallesi (mahalle güncellemesi nedeni ile ……………. Mahallesi iken …………….’ye taşınmıştır), 110 pafta, 4425 ada, 35 parselde kayıtlı taşınmazın maliki …………….’ın aynı kişi olmaması nedeniyle tapuca cebri satışın tescil edilmemesi nedeni ile davacının uğramış olduğu zararın tazmin edilmesi talep edilmektedir.

Davacı vekilinin ……………. tarihli dava dilekçesinde; müvekkilinin ……………. 2.İcra Müdürlüğü’nün ……………. Esas sayılı dosyasında Tapu Sicil Müdürlüğü’nün haczi neticesinde ……………. tarihinde satışa çıkarılan taşınmazı 230.500,-TL bedelle yapılan ihale sonunda satın aldığını, fer’ileri ile birlikte (KDV, İcra harçları ve diğer vergiler) yaklaşık 280.000,-TL ödeme yaptığını, bu paranın ……………. tarihinden ……………. tarihine kadar icra dosyasına bağlı kaldığını, müvekkilinin menfi zararının tazmininin gerektiğini belirterek taşınmazın müvekkili adına tescil edilmemesi nedeni ile uğradığı menfi ve müspet zararının en yüksek faiziyle birlikte davalıdan alınmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Maliye Hazinesi, davanın kabul edilmesi durumunda davacının ödediği paranın ödeme tarihinden itibaren yasal faizi ile ödenmesine karar verilmesi talep edilmektedir.

……………. 2. İcra Müdürlüğü ……………. Nolu dosyasında dava konusu taşınmaz tam hisse olarak ……………. tarihinde 230.500TL bedelle …………….’a satılmıştır. İhale alıcısının ödemeleri yaptığına ve parayı geri aldığına dair bir belgeler dosyada bulunmamaktadır.

Tapu kayıtlarına göre taşınmaz ……………. İli, ……………. İlçesi, ……………. mahallesi, …………….  mevkii, ada/parsel 4425/35, yüzölçümü 3.801,00 m2 ve niteliği bağ şeklindedir. ……………. tarihli Fen Bilirkişisi raporunda, dava konusu parselin kadastro parseli olduğu ve uygulama görmediği tespit edilmiştir.

……………. tarihinde taşınmazın bulunduğu yerde yapılan keşif neticesinde hazırlanan gayrimenkul değerleme bilirkişisi raporunda, dava konusu taşınmazın 1983/6122 Bakanlar Kurulu Kararına istinaden arsa vasfında olduğu ve dava tarihindeki (…………….) bedelinin 1.824.480,00TL olarak değerlendirildiği yer almaktadır.

Dava konusu ihale bedelinin yatırılma ve iade edilme tarihleri arasındaki nemalandırılması:
Davacı taraf, ……………. ili, ……………. ilçesi, ……………. Mahallesi, 4425 ada, 35 parselde kayıtlı taşınmazı ……………. 2. İcra Müdürlüğü’nün ……………. Esas sayılı dosyasında Tapu Sicil Müdürlüğü’nün haczi neticesinde ……………. tarihinde satışa çıkarılan taşınmazı 230.500,-TL bedelle yapılan ihale sonunda satın almış ve fer’ileri ile birlikte (KDV, İcra harçları ve diğer vergiler) ……………. tarihinde yaklaşık 280.000,00TL ödeme yaptığını beyan etmiştir. Davacının taşınmaz için ödediği para ……………. tarihinde iade edilmiştir.

Davacının ödediği miktarın nemalandırılması için ……………. – ……………. tarihleri (1077 gün) esas alınacaktır.

HESAPLAMA:

Ana Para

(TL)
Faiz Başlangıç Tar.
Faiz

Bitiş Tarihi
Faiz Oranı

(Yasal Faiz)
Faiz Tutarı

(TL)
280.000,00TL
…………….
…………….
%9
74.357,26
İşlenmiş faizle birlikte toplam miktar  
354.357,26 TL
Dava konusu taşınmazın ihale bedelinin yatırılma ve iade edilme tarihlerindeki bedelinin hesaplanması:
Tapu kayıtlarına göre taşınmaz ……………. İli, ……………. İlçesi, ……………. mahallesi, …………….  mevkii, ada/parsel 4425/35, yüzölçümü 3.801,00 m2 ve niteliği bağ şeklindedir. Ancak, taşınmazın bulunduğu yer kadastro parseli olmakla birlikte 83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı doğrultusunda arsa vasfında bulunmaktadır.

Dosyada yaptığımız incelemede dava konusu taşınmaza emsal olabilecek nitelikte serbest alım-satım olan tapu kaydına rastlanılmamıştır. Önceki bilirkişinin gösterdiği iki adet emsal taşınmazların satışları, dava konusu taşınmazın ihale bedelinin yatırıldığı ………….. tarihi ve bedelin davacıya iade edildiği ………….. tarihlerine yakın ve aynı bölgede benzer özellikler gösterdiğinden tarafımızca da emsal olarak alınacaktır.

 Emsal taşınmazları olabilir değerleri Başbakanlık Devlet istatistik Enstitüsü toptan eşya fiyatları endeks tablosundan bulunmuştur. Taşınmazın ihale bedelinin ödendiği ………….. tarihinde endeks katsayısı 12.689,09, davacıya geri ödemenin yapıldığı ………….. tarihinde endeks katsayısı 15.032,37’dir.

Emsal 1: ……………. Mahallesi, 19K-4a pafta, 4196 ada, 6 parselde kayıtlı 1150 m2 arsanın 32167/57500 hissesi ………….. tarihinde 648.839,-TL’ye satılmıştır. Emsalin satış tarihindeki toptan eşya fiyat endeksi 14.769,45’dir. Buna göre;

Metrekare fiyatı: 648.839 / 1.150 x 32.167 / 57.500 = 1008,55TL/m2

1. İhale bedelinin ödendiği 20.04.2010 tarihindeki emsal taşınmazın m2 satış değeri:

1.008,55 x 12.689,09 / 14.769,45 = 866,49TL/m2

2. Ödemenin iade edildiği 01.04.2013 tarihindeki emsal taşınmazın m2 satış değeri:

1.008,55 x 15.032,37 / 14.769,45 = 1.026,50TL/m2

Emsal 2: ……………. Mahallesi, 19K-1b pafta, 4291 ada, 1 parselde kayıtlı 14.272,81 m2 arsanın tamamı ………….. tarihinde 11.700.000,00-TL’ye satılmıştır. Emsalin satış tarihindeki toptan eşya fiyat endeksi 12.543,26’dır.

Metrekare fiyatı: 11.700.000 / 14.272,81 = 819,74TL/m2

1. İhale bedelinin ödendiği ………….. tarihindeki emsal taşınmazın m2 satış değeri:

819,74 x 12.689,09 / 12.543,26 = 828,66TL/m2

2. Ödemenin iade edildiği ………….. tarihindeki emsal taşınmazın m2 satış değeri:

819,74 x 15.032,37 / 12.543,26 = 981,69TL/m2

1 no’lu emsal, dava konusu taşınmazın yaklaşık 1800 m kuzeybatısında, Üniversite Bulvarın’ …………..  bağlayan ………….. Caddenin yaklaşık 600 m kuzeydoğusunda, ………….. parkının doğusunda ve ………….. İlköğretim okulunun 200 m kuzeyindedir. Ayrık nizam 3 katlı yapı adasındadır. Yüksek rayiçli bölgede ve imar parselidir. Dava konusu ise kadastro parseli olup, imar planında yol ve yeşil alana rastlamaktadır. Emsalin çevresi yapılaşmış olmasına karşılık dava konusunun çevresi kısmen yapılaşmıştır. Bu nedenlerle emsalin dava konusundan 1,52 kat değerli olduğu kanaati oluşmuştur.

2 no’lu emsal dava konusu taşınmazın yaklaşık 750 m güneybatısında, Üniversite Bulvarın’ …………..  bağlayan ………….. Caddenin yaklaşık 600 m kuzeydoğusunda, ……………. Teleferik parkının doğusundadır. Ayrık nizam 3 katlı yapı adasındadır. Yüksek rayiçli bölgede ve imar parselidir. Dava konusu ise kadastro parseli olup, imar planında yol ve yeşil alana rastlamaktadır. Emsalin çevresi yapılaşmış olmasına karşılık dava konusunun çevresi kısmen yapılaşmıştır. Bu nedenlerle emsalin dava konusundan 1,45 kat değerli olduğu kanaati oluşmuştur.

Emsal olarak karşılaştırılan taşınmazlar imar parseli olmasına karşılık dava konusu taşınmazın kadastro parseli olması nedeni ile yasa gereği %40 oranında Düzenleme Ortaklık Payının bu bedelden düşülmesi gerekmektedir. Dava konusu taşınmazın vasıf ve unsurları, değerine etki eden olumlu ve olumsuz unsurlar, bu unsurların taşınmaz değerine olan etkileri ile emsal araştırması yapılmış ve bulunan emsaller ile dava konusunun üstün ve noksan nitelikleri ayrı ayrı karşılaştırılmak ve %40 düzenleme ortaklık payının düşürülmesi suretiyle dava konusu taşınmazın;

1.    İhale bedelinin ödendiği ………….. tarihindeki m2 satış değerinin 571,00TL, düzenleme ortaklık payı sonrası 342,60TL/m2 olacağı ve taşınmazın toplam değerinin;

3801 m2 x 342,60TL/m2 = 1.302.222,60 TL,

2.    Ödemenin iade edildiği ………….. tarihindeki m2 satış değerinin 676,00TL, düzenleme ortaklık payı sonrası 405,60TL/m2 olacağı ve taşınmazın toplam değerinin;

3801 m2 x 405,60TL/m2 = 1.541.685,60 TL hesaplanmıştır.

3.    Dava konusu taşınmazın İhale bedelinin ödendiği ………….. tarih ile ödemenin iade edildiği ………….. tarihindeki değer farkı:

1.541.685,60 – 1.302.222,60 = 239.463 TL’sıdır.

Netice ve kanaat:
Bilirkişiliğimizce yapılan inceleme ve değerlendirme sonucunda;

1)    Taşınmazın ihale edilmesiyle davacının ………….. tarihinde ödediği 280.000,-TL’nın ödemeyi geri aldığı ………….. tarihine kadar yasal faiz oranıyla nemalandırılması sonucunda ortaya çıkan farkın 74.357,26TL’sı olduğu,

2)    Dava konusu taşınmazın emsal yöntemiyle değer tespiti sonucunda, davacının ihale bedelini ödediği ………….. tarihinde 1.302.222,60TL ve ödemenin iade edildiği ………….. tarihinde 1.541.685,60TL olacağı,

Görüş ve kanaatimizle tarafımızdan 3 (üç) nüsha olarak tanzim edilen bu rapor Mahkemenize saygı ile arz olunur.